Ofte stilte spørsmål om eiendomsskatt

• Eiendomsskatt er en frivillig kommunal skatt. I motsetning til vanlige skatter og avgifter som Stortinget bestemmer, er eiendomsskatten en skatt som kommunen kan velge å innføre. De kontrollerer og disponerer den selv, blant annet for å tilby et godt tjenestetilbud til sine innbyggere. For at kommunen skal ha mulighet til å skrive ut eiendomsskatt må kommunestyret i kommunen fatte et årlig vedtak om eiendomsskatt. Dette gjøres i forbindelse med budsjettvedtaket i desember året før skatteåret
• Eiendomsskatten er en objektiv skatt som kun tar hensyn til objektet, som er eiendommen. Den tar ikke hensyn til betalingsevne eller andre subjektive forhold
• Eiendomsskatten beregnes etter en grovmasket taksering, men eiendomsskattetaksten skal ikke overstige markedsverdien

• Taksten skal gjenspeile markedsverdien, og bygger på både faktaopplysninger og skjønn. Faktaopplysningene er registrert i matrikkelen (kommunens eiendomsregister), og faktorer som eiendomstype, hvilke bygninger som står på eiendommen, hvilken størrelse og hvilke etasjer bygningene har, spiller inn på takstberegningen. Deretter vil skjønnsmessige faktorer som beliggenhet, standard, kvalitet og andre forhold som påvirker taksten legges til grunn. Taksten står normalt i 10 år, med mindre det skjer endringer på eiendommen i løpet av tiårsperioden som gjør at eiendommen omtakseres
• I henhold til eiendomsskatteloven § 8 A-2 skal eiendomsskattetaksten fastsettes til den verdien man må gå ut ifra at eiendommen har, dersom den hadde blitt solgt på det frie markedet

• Kommunestyret vedtar at det skal være eiendomsskatt i kommunen, hvilke eiendommer som skal betale eiendomsskatt, hvor mye, hvem som skal få fritak etter eiendomsskatteloven § 7, om det skal gis bunnfradrag til boenheter og størrelsen på denne, og om det skal gjennomføres ny taksering etter 10 år. 
• Formannskapet kan klage på takstene som sakkyndig nemnd fastsetter. De kan også ettergi eller sette ned eiendomsskatten til en skattyter hvis det er særs urimelig at eiendomsskatten kreves inn for den skattyteren.
• Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret for å fastsette takster etter forslag fra besiktigere. Det er sakkyndig nemnd som utarbeider retningslinjer for besiktigelse og taksering.
• Klagenemnd: Kommunestyret kan oppnevne en egen klagenemnd for eiendomsskattesaker, eller de kan bestemme at det er den ordinære klagenemnda i kommunen som skal behandle klagene på eiendomsskatt. Klagenemnda behandler alle klager på takst, fakta og fritak.
• Eiendomsskattekontoret er sekretariat for sakkyndig nemnd og klagenemnda. De forbereder klagesaker for nemndene, forbereder søknader om fritak til kommunestyret, forbereder saker om nedsettelse eller ettergivelse til formannskapet, sørger for mottak av henvendelser og publikum og gir veiledning med tanke på rettighetene til skattyterne.

Måleverdig høyde er når det er minimum 190 cm fra gulv til underkant av bærende konstruksjoner, og det er minimum 60 cm bredde der det er 190 cm høyde målt fra gulv, se figuren under.

Besiktiger måler opp bygningen utvendig, og trekker fra veggtykkelse, for å finne bruksarealet for bygningen. Innervegger skal inkluderes i bruksarealet, se figuren under.

I matrikkelen (kommunens eiendomsregister) er det fire ulike etasjetyper som registreres. Kjeller, underetasje, hovedetasje og loft. Selv om etasjen har skråtak vil den regnes som en hovedetasje hvis bredden er minimum 190 cm der hvor høyden målt fra gulvet er 190 cm.

• Besiktiger fastsetter ikke takst på eiendommen, det er det sakkyndig nemnd som gjør. Besiktiger har derfor ikke tilgang til å gi deg opplysninger om selve taksten. Besiktiger sin oppgave er være «øynene» til sakkyndig nemnd. Dette gjennomføres ved at besiktiger tar bilder av eiendommen og bygninger. Besiktiger sjekker om bygningene som er oppført i matrikkelen faktisk står der, og om det er oppført noen nye bygninger som ikke er registrert i matrikkelen fra før av. I tillegg måler besiktiger opp arealet på bygningene dersom det mangler, eller hvis det åpenbart er feil. Oppmålingen skjer utvendig, hvor veggtykkelsen trekkes fra, slik at man finner bruksarealet til bygningen.
• Besiktiger har alltid på seg vest og ID-kort, og han ringer/banker på døren før han starter på oppgaven sin. De er nødt til å gå inn i hagen og gå rundt bygningene for å ta bilder fra alle vinkler, samt nødvendig informasjon om eiendommen til sakkyndig nemnd.
• Besiktiger får grundig opplæring før de sendes ut på besiktigelse. All informasjon som besiktiger samler inn, bilder, arealmålinger, vurderinger av forhold på og utenfor eiendommen, blir kvalitetssikret av sertifiserte matrikkelførere med lang erfaring innen eiendomsskattetaksering, før det legges fram for sakkyndig nemnd. Det er nemnda som ut fra alle opplysningene besiktiger har samlet inn, i tillegg til sine sjablonger og retningslinjer, som vedtar taksten på eiendommen.
• Når sakkyndig nemnd har vedtatt taksten på eiendommen din, vil du få tilsendt en skatteseddel som viser taksten din, og hvordan denne er beregnet. Dette skjer samtidig som at eiendomsskatten skrives ut i februar i det aktuelle skatteåret.

• Når takseringsjobben er ferdig, og alle takstene er vedtatt, vil takseringsretningslinjene bli offentliggjort. Dette skjer samtidig som skatteseddelen sendes ut, og eiendomsskattelistene legges ut til offentlig ettersyn. Takseringsretningslinjene inneholder opplysninger om blant annet sjablonger (kvadratmeterpriser), bruk av vurderingsfaktorer og soneinndelinger. 
• Sjablongene blir utarbeidet av sakkyndig nemnd etter grundige analyser av salg av ulike objekter i kommunen. Sjablongene viser en gjennomsnittlig markedspris pr kvadratmeter, med en forsiktighetsmargin.
• Å taksere eiendommer for eiendomsskatt er en grovmasket taksering, og vil ikke treffe 100 % på alle eiendommer. Målet er at eiendomsskattetaksten skal tilsvare markedsverdi ved fritt salg, jf. Eiendomsskatteloven § 8 A-2.

Eiendomsskattetaksten på eiendommen din multipliseres med promillesatsen for din eiendomstype for å komme fram til det årlige skattebeløpet. Det er kommunestyret som årlig bestemmer promillesats for det kommende skatteåret

Eiendomsskatten fordeles over 2 terminer, og betales samtidig med øvrige kommunale avgifter (med første forfall i mars)

Bunnfradrag er et fradrag (kronebeløp) som kan gis for boenheter i boliger og fritidsboliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattetaksten før skatten beregnes. Vedtak om det skal være bunnfradrag og dets størrelse bestemmes hvert år av kommunestyret.

Fakturaen sendes til eier av eiendommen (hjemmelshaver), eventuelt regningsmottaker, hvis dette er spesifikt registrert i kommunens eiendomsskatteregiste

Som utgangspunkt er det den som står først i grunnboka som får fakturaen, eller den som har størst eierandel. Hvordan eiendomsskatten skal fordeles internt på de ulike eierne blir opp til eierne selv, siden dette er et privatrettslig anliggende. Dersom det er ønskelig å bytte regningsmottaker til noen av de andre eierne, så må det sendes skriftlig melding til kommunen, da helst av den som ønsker å stå som mottaker av fakturaen.

Eiendomsskatten må betales selv om det er sendt inn klage. Dette følger av eiendomsskatteloven § 25 tredje ledd. Skjer det endringer i eiendomsskattetaksten som følge av endring på vedtaket etter at klagen er behandlet, vil dette bli håndtert i ettertid, og det vil være forklart i svarbrevet du får når klagen er ferdigbehandlet

Det er tinglyst eier på faktureringstidspunktet som mottar fakturaen. Når det skjer et eierskifte rundt faktureringstidspunktet, oppstår det et behov for å dele opp fakturaen mellom ny og gammel eier. I slike tilfeller er det eiendomsmegler som bistår med fordelingen av fakturaen. Ta kontakt med din eiendomsmegler, eller ta kontakt med nåværende eier for å fordele dette imellom dere. Ved neste fakturering vil det være ny eier som står som mottaker

Dersom du ikke klarer å betale fakturaen, må du ta kontakt med kommunens skattekontor eller innfordring før fakturaen forfaller til betaling

Informasjonen som framkommer på eiendomsskattelisten er offentlig. Det er mulig å se hvor mye eiendomsskatt naboen betaler i året, hvor høy taksten er og størrelsen på bunnfradraget. Opplysninger utover det som er oppført i eiendomsskattelisten kan ikke gis ut, grunnet taushetsplikt, dette med hjemmel i eiendomsskatteloven § 29 jf. skatteforvaltningsloven kapittel 3. I slike tilfeller må du selv spørre din nabo om han ønsker å gi deg slike opplysninger. En hjemmelshaver har kun krav på innsyn i taksten for egen eiendom

Du kan sende inn en skriftlig klage på taksten i forbindelse med den årlige utskrivingen av eiendomsskatt, som skjer senest 1. mars hvert år. Klagefristen er seks uker etter utskrivingen. Du kan kun klage på samme grunnlag én gang i løpet av tiårsperioden taksten din gjelder for

Takstvedtaket 

Dersom du mener at taksten din bygger på for eksempel feil faktum, feil ved rettsanvendelsen, feil ved skjønnsutøvelsen, saksbehandlingsfeil eller myndighetsmisbruk, kan man klage på dette innen seks uker fra eiendomsskatten er utskrevet 

Utskrivingsvedtaket 

Dersom du mener at det ikke kan skrives ut eiendomsskatt på din eiendom, for eksempel fordi kommunen ikke har benyttet riktig utskrivingsalternativ, eller at du skal ha fritak etter eiendomsskatteloven §§ 5 eller 7 kan du klage på dette. Fritak etter eiendomsskatteloven § 7 a avgjøres etter søknad

• De formkravene som gjelder for en klage er ifølge eiendomsskatteloven § 19 og forvaltningsloven § 32 at klagen må være skriftlig, undertegnet og mulig å identifisere, altså at det kommer fram hvilken eiendom klagen gjelder og hva det klages på
• Det kan også være nyttig dersom du oppgir hvilket resultat/endring du ønsker, men dette er det ikke et krav om

• Klage på takst vil først bli behandlet i sakkyndig nemnd, den samme nemnda som har vedtatt taksten på eiendommen din. Dersom sakkyndig nemnd tar klagen til følge ferdigstilles saken der. Dersom nemnda ikke tar klagen til følge blir den sendt videre til klagenemnda for eiendomsskatt, iht. bestemmelsen i eiendomsskatteloven § 20. Klagenemndas avgjørelse er endelig og kan ikke påklages videre.
• Man kan prøve saken sin for domstolen, søksmålsfristen er 6 måneder etter at vedtaket har blitt sendt til deg, jf. Eiendomsskatteloven § 23 jf. Skatteforvaltningsloven § 15-4 første ledd.
• Hvis du mener at kommunen har behandlet saken din feil eller at den ikke er behandlet i henhold til lovverket så kan du klage til Sivilombudsmannen. Men før du klager dit må du ha tømt klagemulighetene dine i kommunen, noe som vil være oppfylt når klagenemnda har gjort et vedtak i saken din.

• Fritak etter eiendomsskatteloven § 5 er lovbestemte fritak. Eiendommer som oppfyller vilkåret om fritak etter eiendomsskatteloven § 5 er eiendommer som eies av staten, jernbanen, kirker, kommunen, legasjon og konsulat, statens flyselskap og helseforetak. 
• Bygninger og eiendommer som benyttes til gårds- og skogsbruk fritas også for eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 5, dette gjelder likevel ikke bygninger som brukes til beboelse, for eksempel våningshus, kårbolig, fritidsbolig, seterbygninger som brukes til beboelse, gamle seterbygninger og skogskoier som i dag benyttes som fritidsbolig eller garasjer og uthus som ikke benyttes som en del av gårds- og skogbruket, men som en del av boligdelen, og som kan sammenlignes med garasjer og uthus på ordinære boligeiendommer.
• Områder som er vernet som nasjonalpark eller naturreservat i medhold av lov fritas for eiendomsskatt. Lavproduktiv grunneiendom som staten eier direkte eller indirekte og som tjener allmennyttige formål vil kunne oppfylle vilkåret om fritak. Dette gjelder også for ikke utbygde deler av Finnmarkseiendommen sin grunn i Finnmark. 
• Selv om hele eiendommen ikke oppfyller vilkåret om fritak, skal de delene av eiendommen som gjør det, likevel få fritak. For eksempel driftsbygninger på landbrukseiendommer.

• Fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 7 er det kommunestyret som avgjør. Disse fritakene gjelder for ett år av gangen, og ingen har krav på fritak selv om man oppfyller vilkårene. Kommunestyret har lov til å avgjøre at de ikke ønsker å gi noen fritak i løpet av ett skatteår, selv om det har vært gitt fritak tidligere. 
• De fleste kommuner fritar eiendommer for eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 7 a. Dette gjelder eiendommer som stiftelser eller institusjoner som har allmennyttige formål. De fleste lag og foreninger oppfyller vilkåret til fritak etter denne bestemmelsen. 
• Det er eiendommer til stiftelser eller institusjoner som har allmennyttige formål, historiske bygninger, nye boligbygninger, fritidseiendommer og eiendommer innenfor ulike deler av kommunen som kan fritas for eiendomsskatt av kommunestyret etter bestemmelsen i eiendomsskatteloven § 7. 
• For skatteåret 2021 har kommunestyret besluttet å frita eiendommer tilhørende lag, foreninger og allmennyttige institusjoner, fredet bygninger og heltidsboliger i 2 år etter at det er gitt brukstillatelse. Fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 7 a (lag, foreninger og allmennyttige institusjoner) avgjøres etter søknad.

Ja, eiendommens beliggenhet i kommunen vil kunne påvirke omsetningsverdien og dermed også eiendomsskattetaksten for eiendommen. Det er derfor fastsatt ulike sonefaktorer for ulike deler av kommunen til hjelp for verdifastsettelsen. Det er tatt hensyn til sonefaktoren før taksten beregnes

• Kommunen gjennomfører en omtaksering av alle eiendommer i 2020, med virkning fra skatteåret 2021. I henhold til eiendomsskatteloven § 8 A-2 skal eiendomsskattetaksten fastsettes til den verdien man må gå ut ifra at eiendommen har, dersom den hadde blitt solgt på det frie markedet
• Alle takstene er fastsatt med prisnivået for 2020 som utgangspunkt. Taksten skal ikke overstige den omsetningsverdien som var på eiendommen din i 2020. Hvis du mener at taksten er høyere enn dette, har du mulighet til å klage, men du kan kun klage på samme grunnlag én gang. Klagefristen er seks uker etter utskrivingen, som skjer senest før 1. mars. Viser det seg at taksten er reell, eller til og med for lav, vil sakkyndig nemnd og klagenemnda kunne justere taksten også til ugunst for eier

Ifølge matrikkelføringsinstruksen fra Kartverket og NS 3940 skal bruksarealet i en etasje registreres i matrikkelen uavhengig av om det er innredet eller ikke, så lenge den oppfyller øvrige krav til måleverdighet (1,90 meter takhøyde). Eiendomsskatt er en objektskatt hvor takstverdien skal gjenspeile markedsverdien. I mange tilfeller vil ikke en uinnredet etasje påvirke markedsverdien siden mange innreder den likevel. Dersom du mener at den uinnredete etasjen påvirker markedsverdien, kan du sende inn en klage.

Det er eiendommens tilstand per 1. januar i det aktuelle skatteåret som legges til grunn ved utskriving av eiendomsskatt, jfr. eiendomsskatteloven § 4. Dette betyr at ny bygningsmasse først vil inngå i takstgrunnlaget 1. januar året etter at byggingen er ferdig. Eiendommen vil i slike tilfeller omtakseres etter reglene i eiendomsskatteloven § 8 A-3 femte ledd. Får du ny takst på eiendommen din, vil du bli orientert om dette i eget brev, hvor du også vil bli orientert om blant annet klageadgang

• Dersom hele/deler av bygninger er revet – slik at det bygningsarealet som ligger til grunn for taksten/skattegrunnlaget er endret – skal også eiendomsskatten i de fleste tilfeller endres. Eiendommen vil da kunne omtakseres etter reglene i eiendomsskatteloven § 8 A-3 femte ledd. Dette betyr at areal som er revet medfører endret takst fra 1. januar året etter at rivningen er fullført. Det fanges opp av kommunen når det er søkt og gitt ferdigattest for rivningen
• Hvis du mener at areal som er revet fortsatt er med i taksten, kan dette skyldes at du ikke har fått ferdigattest. Rivning er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, og når rivningen er gjennomført må du søke om ferdigattest. Du som skattyter kan kreve omtaksering av eiendommen din etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 sjette ledd, men dette må kreves før 1. november i året før skatteåret

Eiendomsskattetakst og ligningsverdi er ikke det samme. Eiendomsskattetaksten benyttes kun for beregning av kommunal eiendomsskatt, mens den statlige ligningsverdien er for å beregne formueskatt. Ligningsverdiene er fra og med 2010 basert på opplysninger i matrikkelen (eiendomsregisteret) og opplysninger fra eierne. Faktorene som legges til grunn er ikke helt like. Likningsverdien bygger for eksempel på primærareal (P-rom) og ikke bruksareal (BRA), og skiller mellom primær- og sekundærboliger